Pháp lý bất động sản Condotel: “Hiến kế” để cùng nhau phát triển

– Thời gian qua, condotel (căn hộ khách sạn) đã thành điểm nóng thu hút chú ý dư luận, nhất là những tranh cãi, phá vỡ thoả thuận giữa chủ đầu tư với khách hàng… Các cơ quan nhà nước đã nhập cuộc với sự “hiến kế” của nhiều chuyên gia, tổ chức hiệp hội. Hầu hết các bất cập đều liên quan hành lang pháp lý cho condotel. Sáng 14/12, tại Hà Nội, Báo Diễn đàn Doanh nghiệp đã tổ chức Diễn đàn “Hành lang pháp lý cho thị trường Condotel” nhằm đưa ra những kiến nghị, góp ý để loại hình bất động sản du lịch kiểu mới như condotel ngày một phát triển bền vững.

Theo số liệu của Bộ xây dựng, cả nước hiện có khoảng 148 dự án condotel đến từ 52 chủ đầu tư tại nhiều tỉnh thành khác nhau. Giai đoạn năm 2017 – 2019 có khoảng 27.000 – 29.000 căn hộ được tung ra thị trường, tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng, Khánh Hòa, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Thuận.

Thị trường condotel mới nhen nhóm ở Việt Nam năm 2009, bắt đầu phát triển từ năm 2014 đến nay nhưng đã gặp phải thách thức lớn, con đường đi gập ghềnh, đối măt với nhiều áp lực. Điển hình là condotel của Cocobay Đà Nẵng đã “vỡ trận” cam kết lợi nhuận và thị trường này đang tiếp tục gặp khó khăn khi nhà đầu tư thứ cấp mất niềm tin.

Trong khi đó, lại chưa có quy định cụ thể về tên gọi tiếng Việt của condotel trong hệ thống pháp luật. Hiện chỉ có Luật Du lịch có quy định về căn hộ du lịch, các văn bản quy phạm pháp luật khác nhau chưa có quy định về loại công trình này, chưa có quy chuẩn, tiêu chuẩn căn hộ. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng các công trình này gặp vướng mắc về thời hạn sở hữu, chế độ sử dụng đất, quản lý vận hành. Cùng đó là thách thức từ phía thị trường là các cam kết lợi nhuận được nhà phát triển địa ốc đưa ra nhưng thực tế đi vào vận hành thì việc duy trì chi trả cam kết lợi nhuận rất khó khăn.

Ông Vũ Tiến Lộc – Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam cho rằng: Việt Nam đang trở thành điểm đến hàng đầu thế giới về du lịch, tiềm năng du lịch còn nước ta còn rất lớn, luồng khách quốc tế vào Việt Nam còn rất nhiều trong tương lai. Muốn khai thác tiềm năng phải giải quyết được điểm nghẽn, trong đó có yêu cầu về phát triển mạnh mẽ cơ sở hạ tầng về du lịch, cơ sở lưu trú chất lượng cao. Xu hướng phát triển hạ tầng du lịch theo mô hình mới là hướng đi quan trọng, để thúc đẩy mô hình kinh doanh mới, công thức huy động vốn xã hội cần bảo đảm sự minh bạch, nhất quán trong hệ thống pháp luật, bảo đảm sự an tâm cho đầu tư dài hạn. Đồng thời, nâng cao năng lực quản trị điều hành và kinh doanh của các doanh nghiệp du lịch để bảo đảm lợi ích hài hòa của các bên.

Giáo sư Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết: Khoảng trống pháp luật đang gây ra khó khăn cho thị trường condotel. Nếu condotel được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dài hạn thì ngay lập tức những khó khăn của thị trường này sẽ giải quyết.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, bất động sản phát triển theo hướng kinh tế chia sẻ, nơi ở có thể tách ra một phần không dùng đến để cho khách du lịch thuê lưu trú. Một tòa condotel có thể có một phần để ở, một phần cho thuê du lịch, một phần cho thuê làm văn phòng và một phần làm cửa hàng bán lẻ. Từng căn hộ có chủ sở hữu riêng. Hiện nay du lịch trải nghiệm đang chiếm một vị trí rất cao, khách du lịch muốn có được trải nghiệm sống ở đây, sống cùng với người bản xứ để chiêm nghiệm văn hóa, cách ở, cách sống… nếu như ai đó có căn hộ condotel thì có thể dùng 2 phòng để ở còn dùng 1 phòng để cho thuê. Về vấn đề quy hoạch cho condotel, ông Võ đặt vấn đề tại sao chúng ta không quy hoạch riêng 1 khu vực dành riêng cho condotel.

“Quy hoạch là do chúng ta làm ra. Tại sao không thể quy hoạch quãng này là khách sạn, kia là condotel, trong khu quy hoạch condotel thì có quy định này, quy định kia… thế mới là kinh tế chia sẻ. Chúng ta không nên dùng tư duy của kinh tế truyền thống để tiếp cận kinh tế chia sẻ. Tôi cho rằng chủ đầu tư dự án có thể lựa chọn mô hình phát triển cho sản phẩm của họ. Họ có thể lựa chọn chỗ này là thuần túy kinh doanh theo phương thức khách sạn, là chọn 50 năm hoặc cho thuê từng phần…”, ông Võ nhấn mạnh.

Ông Đỗ Viết Chiến – Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: để loại hình condotel phát triển đúng hướng, các bộ ngành liên quan như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch cần ngồi lại với nhau để tìm ra giải pháp, theo nguyên tắc căn hộ condotel được xây dựng trên đất được quy hoạch là đất du lịch, dịch vụ, thương mại nghỉ dưỡng thì tuân theo Luật Du lịch để cho thuê có thời hạn. Trường hợp condotel xây dựng trên đất ở thì tuân theo luật nhà ở, tiêu chuẩn quy phạm về nhà ở để được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.

Cùng đó, cần tháo gỡ nút thắt về thỏa thuận người mua bán với lãi suất cho phù hợp. Về nội dung này, các doanh nghiệp bất động sản phân tích, nhà đầu tư thứ cấp cần thay đổi tư duy, trở thành cổ đông chứ không phải chỉ đơn thuần là nhà đầu tư. Là cổ đông thì không thể đi giữa chừng; mà khi xác định đầu tư vào căn hộ du lịch phải đồng hành lâu dài, đảm bảo hiệu quả lâu dài.

Còn nếu vẫn giữ tư duy tham gia nửa chừng sau đó vào ở hoặc bán thì các cơ quan nhà nước cần quy định rõ. Căn hộ khách sạn cần xác định là phục vụ du lịch nên việc quản lý tuân theo theo mô hình khách sạn chứ không phải chung cư. Bên cạnh đó, phía các nhà đầu tư cũng cần minh bạch hóa chia sẻ lợi nhuận cho khách hàng. Thị trường khách du lịch phụ thuộc vào nhiều yếu tố, lợi nhuận căn hộ cho thuê phụ thuộc lượng khách du lịch, khách ít thì lợi nhuận có thể sụt giảm. Lợi nhuận 8 – 12% trên giá bán thì khó khăn. Các nhà đầu tư có thể tham khảo theo mô hình chia sẻ lợi nhuận nhiều nước trên thế giới là tỷ lệ phần trăm lợi nhuận như chia sẻ lợi nhuận 80 – 20% chẳng hạn.

Theo ông Đỗ Viết Chiến, condotel là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh nhất trong giai đoạn thời gian 2016 – 2017 và phần đầu của năm 2018 đáp ứng được nhu cầu thị trường, tạo nhiều cơ sở lưu trú tiện nghi, chất lượng cao cho mục tiêu phát triển du lịch của nhà nước góp phần tăng trưởng kinh tế và chiến lược phát triển du lịch quốc gia. Tuy nhiên đến nay có dấu hiệu chững lại. Đây là sản phẩm bất động sản lưỡng tính chưa được pháp luật quy định về tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, quyền sở hữu, mua bán chuyển nhượng và quản lý vận hành…

Bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, loại hình condotel xuất phát từ thực tế đời sống. Bên cạnh loại hình khách sạn, trong nhu cầu đi du lịch luôn phát sinh nhu cầu cần nơi để ở lâu dài hoặc phục vụ cho gia đình, thậm chí cho 1 nhóm người đi du lịch. Và điều này đang nằm đúng vào phân khúc condotel. Loại hình này đã phát triển trên thế giới lâu rồi trên các thị trường khu vực như Thái Lan, Indonesia… kể cả Mỹ. Thực tế có nhiều câu hỏi liên quan đến việc mô hình này ở các quốc gia khác gì so với Việt Nam, đặc biệt là cam kết lợi nhuận?
Và trên thực tế, khi đưa vào phân tích một mô hình, ở một góc độ nào đấy, mức lợi nhuận 12% thì không hẳn là đã cao. Nếu đưa vào phân tích một mô hình vận hành kinh doanh ở một địa điểm đẹp, chủ đầu tư đủ năng lực, bản thân nhà điều hành có uy tín, mức độ 6 – 10% là hoàn toàn có thế đạt được. Savills đã từng thử nghiệm bằng mô hình và có thể đạt được.

Ông Phạm Thanh Hưng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Cen Invest cho biết: Câu chuyện condotel hiện nay rất nóng. Tuy nhiên với lĩnh vưc bất động sản dành cho nghỉ dưỡng và du lịch có nhiều hình thái kinh doanh ví dụ như khách sạn. Nhưng bên cạnh đó, cũng có các sản phẩm “giới tính linh hoạt” khi có thể là khách sạn, có thể là loại hình bán kỳ nghỉ không sở hữu tài sản; hoặc gói thuê chung, sở hữu tài sản, đưa vào vận hành khai thác nhưng không được dùng riêng; hoặc là condotel thuần túy và kinh doanh theo mô hình kinh doanh homestay. Theo Shark Hưng, với câu chuyện pháp lý, vì là 4 loại trên nên rơi vào vùng quản lý nào cũng đúng. Mỗi một sản phẩm ở vùng nào thì phụ thuộc vào quy hoạch của vùng đó. Nếu quy hoạch là đất ở thì là homestay, là đất thương mại dịch vụ chỉ có thể khách sạn hoặc bán kỳ nghỉ không sở hữu tài sản. Pháp lý rơi vào vùng gì thì thuộc quy hoạch về chức năng sử dụng đất.

Ông Trương Xuân Quý – Giám đốc kinh doanh BĐS Tập đoàn Flamingo: Trước khi bắt đầu vào Việt Nam, condotel xuất hiện tại Mỹ vào những năm 80. Tại Mỹ, với dòng sản phẩm condotel hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư chỉ cam kết lợi nhuận tạm thời để nhà đâu từ quan tâm và yên tâm về tỷ suất lợi nhuận. Sau đó, tùy theo khả năng vận hành, số lượng khách, sự thay đổi của chính sách thì con số lợi nhuận cam kết này có thể được chủ đầu tư chia sẻ ở mức cao hơn nhưng cũng có thể ở mức thấp hơn. Nhìn lại sự phát triển của condotel tại Việt Nam trong thời gian qua, thì con số cam kết lợi nhuận của condotel tại Việt Nam đang là cuộc đua của các chủ đầu tư.

Hồng Cảnh